MEMORIA DE GESTIÓN ANUAL Entidad Urbanística de Conservación El Zaudín Ejercicio 2024–2025 (desde diciembre de 2024)

1. Introducción

Cuando esta Junta Directiva asumió su responsabilidad en diciembre de 2024, nos encontramos con una Entidad que funcionaba por inercia: sin control real del gasto, con contratos escasamente fiscalizados y con una base jurídica insuficiente que dejaba desprotegidos a los propietarios.

Desde el primer día definimos una línea estratégica clara: PONER ORDEN.

Orden en las cuentas, en los contratos, en la forma de trabajar y en el cumplimiento de la legalidad.

Esta línea se ha concretado en tres pilares fundamentales:

1. Control del gasto.
2. Cumplimiento estricto de la legalidad.
3. Unificación y profesionalización de servicios para eliminar duplicidades, ineficiencias y descoordinación.

El objetivo no ha sido recortar indiscriminadamente, sino gestionar mejor, optimizar recursos y proteger los intereses de los propietarios cumplidores.

Todos los cambios estructurales, contractuales y organizativos han sido sometidos a la Asamblea, garantizando transparencia y participación en cada decisión relevante.

2. Reforma administrativa y cultura de cumplimiento legal

El cambio más profundo ha sido la transformación del modelo de gestión.

Tras acuerdo en Asamblea celebrada el 16/06/25 se contrató una nueva Administración de Fincas con un mandato claro: pasar de una gestión pasiva a una gestión profesional, rigurosa y ajustada a derecho.

Desde entonces se ha procedido a:

• Revisión integral de contratos y procedimientos.

• Implantación de una cultura de cumplimiento normativo: ningún proveedor puede trabajar sin acreditar estar al corriente con Hacienda, Seguridad Social y Prevención de Riesgos Laborales.

• Refuerzo de la independencia y control democrático mediante la elección en Asamblea del Administrador, de la empresa de seguridad y de la empresa responsable, de forma conjunta, de los servicios de limpieza y jardinería de la Entidad.

Asimismo, se han realizado gestiones activas ante compañías aseguradoras con siniestros pendientes de resolver, exigiendo que asuman su responsabilidad y abonen los daños ocasionados.

Este modelo supone mayor seguridad jurídica y prevención de responsabilidades futuras.

3. Gestión económica

Control del gasto y resultado positivo

La revisión exhaustiva ha permitido cambiar la tendencia económica de la Entidad.

Medidas adoptadas

• Tras una revisión detallada de cada partida presupuestaria, se ha logrado cerrar el ejercicio con un resultado superavitario.

• Renegociación de comisiones bancarias: 0 € en comisiones.

• Cambio de póliza de seguros: ahorro anual de 1.900 € y mejora de coberturas.

• Gestiones para que el Ayuntamiento de Bormujos asuma el coste del suministro eléctrico cuyo pago aún no han hecho efectivo pero se han comprometido a abonar a partir del mes de Noviembre de 2025.

• Se han eliminado contratos inservibles, como el mantenimiento del GPS de una furgoneta dada de baja desde hacía más de cinco años.

• Se ha modificado el contrato de fibra y telefonía pasando a una tarifa más económica manteniendo las condiciones del servicio.

• Recuperación del fondo de reserva de la Entidad, que en la actualidad se corresponde con el 5% del presupuesto anual, ascendiendo a 37.500 €, garantizando estabilidad financiera y capacidad de respuesta ante imprevistos.

• Por primera vez, y conforme al artículo 19 de los Estatutos, en el ejercicio 2025 se ha procedido a la censura formal de cuentas, reforzando el control interno y la rendición de cuentas ante la Asamblea.

Revisar cada gasto permite destinar los recursos a mejoras reales.

4. Seguridad y control de accesos

4.1 Unificación, legalidad y profesionalización

Se ha unificado el control de accesos de ambas garitas y las rondas de vehículo de vigilancia en una única empresa: GSI Profesionales de la Seguridad y Sistemas.

4.2 Regularización legal

La nueva empresa ha gestionado y obtenido la autorización de la Subdelegación del Gobierno para prestar servicio de seguridad privada en la Entidad.

Hasta ese momento se desconocía la existencia de dicha autorización, ya que ninguna empresa anterior había verificado esta habilitación administrativa.

Asimismo la empresa GSI ha realizado las gestiones necesarias y ha obtenido la autorización correspondiente por parte de la Subdelegación del Gobierno para que puedan llevarse a cabo rondas por la vía publica, con el fin de controlar el perímetro de aquellas zonas a las que no se tiene acceso desde el interior. Estas rondas únicamente podrán realizarse en el marco de la vigilancia de la Entidad Urbanística.

Gracias a estas gestiones, la Entidad dispone hoy de plena cobertura legal.

Estas acciones forman parte de las medidas orientadas a fortalecer la seguridad y optimizar la supervisión de las áreas circundantes, con el fin de prevenir situaciones de riesgo y garantizar una mayor cobertura en la protección de la Entidad.

4.3 Modernización de sistemas

• Se han puesto en funcionamiento los lectores de matriculas en ambas garitas instalados hace más de dos años, que hasta ahora no habían estado operativos debido a que la empresa instaladora SABICO no había incorporado el software necesario en las cámaras ni se habían recopilado, por parte de los responsables de esta función, las matrículas de los vehículos de los propietarios. En este momento, el sistema ya se encuentra plenamente operativo.

• Sustitución de las barreras existentes por otras de nuevos materiales con el fin de mejorar su funcionalidad, durabilidad e integración estética.

• Renovación de la instalación eléctrica de las garitas reduciendo el riesgo de accidentes eléctricos y garantizando mayor seguridad para el personal que desempeña sus funciones en estas instalaciones.

• Comunicación directa con el vehículo de vigilancia con el fin de agilizar la coordinación y optimizar los tiempos de respuesta.

• Instalación de un videoportero entre ambas garitas, permitiendo la identificación visual de la persona que llama y la apertura remota de la barrera una vez verificada su identidad.

• Instalación de cámaras de supervisión en el interior de ambas garitas.

Resultados:

• Control efectivo y riguroso con identificación efectiva en ambas garitas.

• Reducción aproximada del 40 % del tráfico ajeno.

• Supresión del “efecto paso”. En el contexto de los planes urbanísticos del Ayto. De Tomares y del Ayto. De Bormujos, así como del proyecto “Lagoon City”, resulta prioritario minimizar el uso de esta zona como itinerario de paso.

• La reducción del tráfico de paso se traduce en una mayor seguridad para los peatones, un menor deterioro del pavimento, así como en un incremento de la tranquilidad y una disminución del ruido en las vías públicas.

 

5. Infraestructuras y mantenimiento

Planificación y mejora integral

• Reparación de la red de riego, sustituyendo tuberías de bombeo y corrigiendo fugas continuas.

• Unificación de los servicios de limpieza y jardinería de la Entidad en una única empresa.

• Plan de bacheo del asfalto y reparación de alcantarillado.

• Ampliación del contrato de desinsectación y desratización. Se ha ampliado el contrato existente con la empresa Decoam, extendiéndolo al parque canino, garantizando condiciones sanitarias adecuadas para que las mascotas de los propietarios puedan utilizar este espacio con seguridad.

• Calle peatonal Tipuana (une Mimosas y Begonias): Sustitución del albero deteriorado por hormigón impreso y vegetación de bajo mantenimiento

Resultados:

• • • Eliminación del riesgo de accidentes por deslizamiento, mejorando la seguridad de los usuarios.

    • Optimización de los recursos mediante la reducción de los trabajos de jardinería y del consumo de agua.

    • Mejora significativa del acceso a las viviendas cuya entrada principal se encuentra en esta calle.

• Se ha llevado a cabo una intervención integral en la caracola y el almacén de jardinería ubicados en la zona de reciclaje, abordando problemas graves de suciedad, moho, desorden y filtraciones de agua. La obras incluyeron limpieza y desinfección, pintura, ordenación de los espacios y techado de la caracola. Como resultado las instalaciones pasan a ser espacios limpios, ordenados, funcionales y dignos aptos para el trabajo diario.

• Desde el inicio del mandato se ha solicitado de forma reiterada la Mancomunidad del Guadalquivir la ampliación del número de contenedores de residuos y de los contenedores del punto de reciclaje.

La respuesta recibida hasta la fecha ha sido que no procede dicha ampliación al considerar que la dotación actual es suficiente.

No obstante, esta Junta continuará insistiendo para mejorar el servicio conforme a las necesidades reales de la Entidad.

6. Reforma jurídica y lucha contra la morosidad

Adaptación de los Estatutos de la Entidad a la normativa vigente (LISTA), permitiendo:

• Reclamación de deudas por la vía judicial civil mas rápida y eficaz que la administrativa.

• Garantía de protección para los propietarios que cumplen con sus obligaciones frente a aquellos que no realizan los pagos correspondientes.

• Refuerzo legal de la Entidad.

 

7. Comunicación y transparencia

• Creación del Canal de difusión de WhatsApp para avisos inmediatos.

• Creación y puesta en marcha de la pagina web de la Entidad tal y como establece la ley de transparencia.

• Realización por primera vez de la censura formal de cuentas conforme al artículo 19 de los Estatutos.

• Todos los cambios estructurales, contractuales y organizativos han sido sometidos a la Asamblea, garantizando transparencia y participación en cada decisión relevante.

 

8. Proyectos 2026

• Auditoría perimetral de la instalación de seguridad para identificar puntos ciegos y reorganizar las cámaras de videovigilancia, en coordinación con la empresa de seguridad GSI, la Delegación de Urbanismo del Ayuntamiento de Bormujos y con la valiosa colaboración de nuestro vecino y propietario Enrique Coulembier, reconocido profesional del sector de las telecomunicaciones quien contribuirá de manera altruista al despliegue de fibra óptica para la conectividad de las cámaras impulsando así la modernización y mejora de nuestras infraestructuras.

• Peticiones al Ayuntamiento de Bormujos:

  • Pavimentación de la calle peatonal que une las calles Begonias y Jacaranda.
  • Instalación de una zona biosaludable y un área de calistenia en el parque de la calle Acacias con el fin de promover hábitos de vida saludables en todas las edades y fomentar el ejercito al aire libre.
  • Tal y como nos indicó la Junta anterior, pensábamos que el Ayuntamiento de Bormujos había autorizado expresamente la instalación de puertas de acceso peatonales en la Entidad. Sin embargo, tras mantener conversaciones con el Ayuntamiento se nos ha informado de que en ningún momento se ha concedido autorización para este tipo de instalaciones. En este momento seguimos en conversaciones con la Delegación de Urbanismo con el fin de determinar cual es la fórmula mas adecuada y legal para poder controlar los accesos peatonales a la Entidad.
  • Creación de un cortafuegos perimetral en toda la zona colindante con las parcelas municipales, con el objetivo de proteger las viviendas de posibles incendios así como para prevenir la proliferación de roedores y otros animales, dado que la elevada densidad de vegetación de la zona representa un riesgo significativo.

 

9. Conclusión

Desde diciembre de 2024 cuando asumimos esta responsabilidad, se ha producido un cambio real. No partíamos de una situación de crisis visible, pero sí de una estructura que necesitaba orden, revisión y actualización.

Nuestra obligación no era señalar el pasado, era mejorar el presente y asegurar el futuro. Por todo esto:

– Revisamos contratos.

– Analizamos cada partida presupuestaria.

– Regularizamos servicios.

– Exigimos cumplimiento normativo.

Todo lo hemos hecho con un criterio muy claro: proteger el interés general y especialmente a quienes cumplen con sus obligaciones.

Los resultados son objetivos:

• • • Superávit económico.

    • Fondo de reserva recuperado (37.500 €)

    • Censura formal de cuentas implantada por primera vez.

    • Gastos innecesarios eliminados.

    • Seguridad plenamente regularizada.

    • Reducción significativa del tráfico ajeno a la Entidad.

    • Infraestructuras reparadas y planificadas.

    • Estatutos reforzados para defendernos frente a la morosidad.

Este el resultado de una gestión activa, constante, rigurosa y comprometida.

Pero también es importante subrayar algo: todas las decisiones relevantes han pasado por esta Asamblea. Aquí no ha habido imposiciones, sino responsabilidad y transparencia.

Sabemos que gestionar implica tomar decisiones que no siempre generan unanimidad inmediata y a veces decidir significa cambiar inercias que llevaban años instaladas.

Hoy la Entidad está más ordenada, más protegida jurídicamente, más coordinada y mejor preparada para afrontar los retos que vienen, desde el crecimiento del entorno hasta los nuevos desarrollos urbanísticos.

Y lo más importante: ahora existe una base sólida sobre la que seguir avanzando.

No hablamos de una gestión puntual, hablamos de un modelo.

Un modelo basado en:

• • • Rigor.

    • Legalidad.

    • Transparencia.

    • Defensa del propietario cumplidor.

    • Planificación a medio y largo plazo.

Ese es el compromiso. Seguir mejorando y corrigiendo todo aquello que sea necesario, siempre dentro de lo que exige y establece la ley en cualquier aspecto, y continuar construyendo una Entidad estable, segura y bien gestionada, orientada en todo momento a la defensa del interés común de todas las personas que vivimos en ella.